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作者 | 第一财经 齐琦
7月24日，凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划完成设立，发行规模31.5亿元，为目前市场规模最大的外资机构间REITs。
随着该单产品落地，机构间REITs累计发行规模正式突破千亿元关口。据Wind统计，截至7月24日，机构间REITs自2023年12月落地首单产品以来，市场已累计发行60单，市场总规模已超1024亿元。
发行节奏上，2025年12月，机构间REITs单月发行14单，规模319亿元，为阶段性供给高点。今年机构间REITs加速上新，2026年上半年，全市场累计发行25单产品（含1单扩募产品），发行总规模超361亿元，已经接近去年全年产品数量（29只）。
截至2026年6月28日，机构间REITs今年发行24单、330亿元，分别同比增长11倍、24倍，市场存量规模993亿元，加上24日设立的凯德项目，市场总规模已超千亿元。
资产结构方面，中金公司统计，市场呈现“哑铃形”特征。一端是经营权类大单，以高速、大型能源基建等资产为主；另一端是产权类小单，以园区、商业物业等资产为主。细分来看，交通类规模居首，商业物业单数最多，能源类紧随其后。
二级市场方面，成交明显放量。截至2026年6月23日，机构间REITs累计成交115.8亿元（237笔），其中超四成成交发生在2026年，合计49.4亿元（121笔），二级市场交易正从“零星”走向“有量”。不过业内人士也指出，不同项目之间流动性分化仍然较大，成交活跃度仅对少数个券成立。
展望后市，中金公司认为机构间REITs供给年底有望实现翻倍扩容，市场将呈现三大发展主线：外资加速布局盘活不动产、储架式序列发行与存量扩募走向常态化、各类首单底层资产持续落地。其中，外资发行人正加速借道这一市场，民企与外资占比近三成，超出同类市场。
东方金诚认为，机构间REITs提供了一个多层次的价值满足框架，对长期资金是匹配负债的配置工具，对传统资管是增厚收益的资产选项。
风险方面，中金公司统计目前机构间REITs日均换手率仅为0.05%至0.29%，远低于公募REITs，且成交集中于少数个券，大量产品面临“有价无市”的困境。
上述业内分析人士也提到，除了流动性风险，资产质量分化，随着底层资产类型快速拓展至数据中心、分布式光伏、动力电池等新兴领域，部分培育期或小规模资产的经营稳定性有待时间检验。该人士建议，投资者应围绕资产质量、条款保护、主体信用三大维度筛选标的，优先选择现金流稳定、运营数据可验证、保护机制完善的项目。在千亿规模的新起点上，机构间REITs正站在扩容提质的关键路口，机遇与挑战并存。
数据来源：Wind
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